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Entre propriétaire et locataire, la plupart des litiges auraient pu être évités par un bail bien rédigé et un état des lieux précis. Les autres se règlent devant le juge de paix.
Depuis la régionalisation du bail, la Wallonie a son propre régime, issu du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation. Il règle notamment le bail de résidence principale, le bail étudiant et la colocation.
Le cabinet conseille bailleurs et locataires, à la phase précontentieuse (rédaction du bail, préavis, courriers) comme devant le juge de paix (arriérés de loyer, résiliation, expulsion, dégâts locatifs, garantie).
Bail écrit, annexes obligatoires, état des lieux d'entrée détaillé et enregistrement par le bailleur.
Montant et forme admis par le décret, libération en fin de bail, litiges sur la retenue.
Mise en demeure, conciliation, citation, résolution du bail et récupération des arriérés.
Congé du bailleur pour occupation, travaux ou sans motif, congé du locataire, indemnités.
État des lieux de sortie, dégâts locatifs, usure normale, expulsion encadrée par le juge.
Procédure spécifique pour faire libérer un bien occupé sans droit ni titre.
Le bail de résidence principale doit être écrit et enregistré par le bailleur. Un état des lieux d'entrée contradictoire et détaillé est indispensable : sans lui, il devient très difficile de réclamer des dégâts en fin de bail.
La garantie locative est encadrée par le décret, tant pour son montant maximal que pour sa forme. Une somme en liquide simplement conservée par le bailleur n'en fait pas partie.
Chaque mois d'attente alourdit l'arriéré et réduit les chances de le récupérer. Une mise en demeure rapide, suivie si nécessaire d'une procédure devant le juge de paix, permet d'obtenir une décision de paiement et, dans les cas graves, la résolution du bail.
L'expulsion ne peut jamais se faire par soi-même : changer les serrures ou couper l'eau expose le bailleur à des poursuites. Elle suppose une décision judiciaire et l'intervention d'un huissier, dans le respect des délais légaux.
Logement insalubre, travaux non réalisés, garantie non restituée, congé irrégulier : le locataire a lui aussi des droits, et des recours. Le juge de paix peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou accorder des dommages et intérêts.
La garantie ne peut être libérée qu'avec l'accord des deux parties ou sur décision du juge. Elle sert à couvrir les montants dus en fin de bail, pas à remplacer une procédure en paiement en cours de bail.
Cela dépend du calendrier du juge de paix, de l'attitude du locataire et des délais légaux avant l'exécution. Il faut compter plusieurs mois, d'où l'intérêt d'agir dès les premiers impayés.
Oui, à certaines conditions de préavis et d'occupation effective par lui ou par certains proches, dans un délai déterminé. Un congé qui ne respecte pas ces conditions peut ouvrir droit à une indemnité.
Exposez-nous votre situation : nous vous dirons franchement s'il y a matière à agir, dans quel délai et selon quelle stratégie.